1가구 2주택, 양도세·취득세·보유세 절세 전략 5가지

집이 한 채에서 두 채로 늘어나면 가장 먼저 떠오르는 고민이 바로 세금이에요. 하지만 2025년의 제도는 생각보다 ‘합리적 완화’에 가깝습니다. 1가구 2주택이라도 이사·혼인·상속 등 사유에 맞는 특례와 절차를 지키면 실질 세부담을 꽤 줄일 수 있어요.

1) 양도세: 일시적 2주택 & 혼인 특례로 중과 피하기

2주택이라고 모두 중과되는 건 아니에요. 일시적 2주택과 혼인 특례를 활용하면 1세대 1주택 비과세에 준하는 효과를 낼 수 있어요. 핵심은 ‘사유’와 ‘기한’입니다.

일시적 2주택 요건 한눈에

‘2년’과 ‘종전주택 요건’이 핵심이에요. 신규주택의 잔금일을 기준으로 모든 일정을 역산하면 실수를 줄일 수 있어요.

혼인 특례(1주택 간주) 체크

• 혼인으로 2주택이 된 경우 혼인 후 10년 내 먼저 파는 주택에 1주택 비과세 적용 가능
• 각 주택의 보유·거주 요건 충족 상태 유지가 중요
• 혼인일·등본 변동·공시가격 변동 등 일자 증빙을 정리

2) 취득세: 지방 저가주택 기준 상향(공시가 2억 이하)

2025년부터 지방 공시가격 2억 원 이하 주택을 취득하면 기존 보유 주택 수와 무관하게 중과를 피할 수 있어요. 실수요 이주·포트폴리오 재편의 ‘안전판’이 생긴 셈이죠.

변경 전후 비교

‘지방·공시가 2억 이하’ 여부만 먼저 체크해도 의사결정 속도가 빨라져요. 공시가격 기준과 위치(지방) 확인이 필수입니다.

3) 보유세: 재산세·종부세는 ‘구성’이 좌우한다

보유세는 재산세 + 종합부동산세로 구성돼요. 합산 공시가격, 공정시장가액비율, 기본공제, 세부담 상한 등 변수로 결과가 크게 달라져서 ‘2주택=폭탄’이라고 단정하긴 어려워요.

보유세 변수 요약

4) 실전 루트 4가지: 이렇게 설계하세요

• 이사 목적 일시적 2주택: 신규 잔금일 확정 → 2년 내 종전주택 매도 스케줄 역산
• 혼인 후 2주택: 혼인 후 10년 안에 먼저 매도할 주택 선정 → 보유·거주 요건 유지
• 지방 저가주택 리밸런싱: 공시가 2억 이하 지방 소형 편입 → 취득세 중과 회피
• 보유세 현금흐름: 공시가격 공시 시점에 연간 세액 추정 → 분납·유동성 버퍼 확보

5) 2025년 정책 흐름: ‘세부담 완화’가 기본선

양도세·취득세는 예외·특례 확장, 보유세는 완충장치(상한·비율 등)로 ‘급등’ 리스크를 줄이는 기조가 이어지고 있어요. 즉, 1가구 2주택이라도 개인 상황에 맞춰 조합하면 충분히 방어가 가능합니다.

핵심 요약 & 체크리스트

1. 일시적 2주택: 신규 잔금일 기준 2년 내 종전주택 양도
2. 혼인 특례: 혼인 후 10년 내 먼저 파는 주택 1주택 간주
3. 취득세: 지방 공시가 2억 이하는 중과 배제
4. 보유세: 합산 공시가·공제·상한·명의 구조로 결과 달라짐
5. 증빙: 계약·잔금·전입·거주 증빙 폴더링 & 분기별 업데이트 확인

금융투자소득세 vs 양도세, 헷갈린다면

자주 묻는 질문(FAQ)