양도세 중과 유예 종료 후 증여 vs 매도, 뭐가 진짜 유리할까

솔직히 말씀드리면, 저도 올해 초까지만 해도 양도세 중과 유예가 또 연장되겠거니 하고 안심하고 있었습니다. 그런데 2026년 2월 정부가 5월 9일부로 유예를 예정대로 종료한다고 공식 발표하는 걸 보면서, 가슴이 철렁 내려앉더군요. 2022년부터 4년간 이어져 온 숨통이 이제 정말 끊기는 셈이니까요. 주변에서도 “팔아야 하나, 증여해야 하나” 물어보는 분들이 부쩍 많아졌습니다. 오늘은 양도세 중과 유예 종료 이후 매도와 증여 중 어느 쪽이 유리한지, 실제 세금 계산 예시와 함께 비교해 드리겠습니다.

1. 양도세 중과 유예 종료, 무엇이 달라지나

4년이라는 시간이 참 빨리 지나갔다는 생각이 듭니다. 그 사이 집값도 오르고, 금리도 바뀌고, 시장 분위기도 여러 번 뒤집어졌는데 유예만 믿고 있다가 막상 종료가 확정되니 당황스러운 분이 적지 않을 겁니다.

2026년 5월 9일을 기점으로 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 중과세율이 다시 더해집니다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조입니다. 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면 최고 실효세율이 82.5%에 달할 수 있습니다. 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 상황이 현실이 되는 겁니다.

그뿐만이 아닙니다. 중과가 적용되면 장기보유특별공제까지 배제됩니다. 아무리 10년, 15년을 보유했더라도 공제 혜택을 받지 못하니, 보유 기간이 긴 분일수록 세 부담 증가폭이 더 큽니다. 이 대목에서 많은 분이 “그러면 파는 것보다 증여가 낫지 않을까”라는 생각을 하게 됩니다.

국세청 장기보유특별공제 공제율 안내

2. 매도를 선택했을 때 세금은 얼마나 나올까

숫자를 직접 보지 않으면 체감이 안 되는 법이라, 저도 엑셀을 열어서 한번 계산해 봤습니다. 결과를 보고 나서 한동안 멍했던 기억이 납니다.

예를 들어 양도가액 15억 원, 취득가액 8억 원, 보유 기간 10년인 2주택자를 가정해 보겠습니다. 양도차익은 7억 원이고, 필요경비를 간략히 제외하면 과세표준은 약 6억 5천만 원 수준입니다.

같은 집을 팔더라도 시점 하나 차이로 2억 원 넘게 세금이 달라질 수 있다는 이야기입니다. 3주택자라면 30%포인트가 가산되니 격차는 더 벌어집니다. 이 숫자를 보면 단순히 “집값이 좀 올랐으니 팔자”라고 쉽게 결정하기 어렵다는 걸 알 수 있습니다. 매도 시점을 놓쳤다면 다른 선택지를 진지하게 따져봐야 합니다.

3. 증여를 선택했을 때 세금 구조는 어떻게 되나

제 주변에도 “차라리 자녀한테 주는 게 낫지 않겠냐”는 이야기가 부쩍 많아졌습니다. 실제로 올해 1~4월 서울 아파트 증여 건수가 전년 동기 대비 크게 늘었다는 통계도 나왔습니다.

증여세는 양도세와 과세 구조가 다릅니다. 증여세는 시가(또는 공시가격 기준)에서 증여재산공제를 뺀 금액에 10~50%의 세율을 적용합니다. 성인 자녀에게 증여할 때 공제 한도는 5천만 원이고, 배우자는 6억 원입니다.

같은 예시로 시가 15억 원 주택을 성인 자녀에게 증여한다고 가정하면, 증여재산가액 15억 원에서 5천만 원을 공제한 14억 5천만 원에 대해 증여세가 부과됩니다. 누진 세율 구간을 적용하면 증여세는 약 4억 3천만 원 정도가 산출됩니다. 여기에 취득세 3.5%(조정대상지역 주택은 12%까지 가능)도 별도로 부과되니, 총 부담은 단순 증여세보다 상당히 커질 수 있습니다.

결국 단순 증여만 놓고 보면 매도보다 세금이 더 나올 수 있습니다. 그래서 많은 전문가가 부담부증여라는 방법을 이야기하는데, 이 부분은 뒤에서 자세히 다루겠습니다.

4. 부담부증여, 왜 주목받고 있나

세금 이야기를 하다 보면 결국 이 단어로 귀결되는 경우가 많습니다. 부담부증여라는 용어 자체가 좀 어렵게 느껴질 수 있는데, 핵심은 간단합니다.

부담부증여란 채무(전세보증금, 대출 등)를 함께 넘기면서 증여하는 것입니다. 예를 들어 시가 15억 원 주택에 전세보증금 5억 원이 끼어 있다면, 증여재산가액은 15억 원 전체가 아니라 보증금을 제외한 10억 원만 증여세 과세 대상이 됩니다. 나머지 5억 원(채무 승계분)은 증여자에게 양도소득세로 과세됩니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 채무 승계분에 대한 양도세에도 중과세율이 적용될 수 있다는 것입니다. 유예 종료 후 조정대상지역에서 부담부증여를 하면 보증금 부분에 대해 20%p 또는 30%p가 가산된 세율로 양도세가 나옵니다. 그래서 부담부증여가 항상 유리한 건 아닙니다.

반면, 양도차익이 크고 보증금 비율이 작은 주택이라면 부담부증여가 상대적으로 유리한 구조가 됩니다. 핵심은 주택별로 양도차익, 채무 비율, 공시가격을 각각 따져봐야 한다는 것입니다.

5. 매도 vs 증여 vs 부담부증여, 세금 비교표로 한눈에

글로만 읽으면 감이 잘 안 잡힐 수 있어서, 같은 조건에서 세 가지 방법의 세금을 비교해 봤습니다. 저도 이렇게 표로 정리하고 나서야 감이 왔습니다.

가정 조건: 조정대상지역 소재 아파트, 시가 15억 원, 취득가 8억 원, 보유 10년, 전세보증금 5억 원, 2주택자, 성인 자녀에게 이전

이 사례에서는 매도가 총 세금 부담 면에서 가장 적게 나옵니다. 단순 증여는 오히려 가장 비싸고, 부담부증여는 그 중간입니다. 다만 이건 특정 가정에서의 결과일 뿐입니다. 양도차익이 더 크거나, 보증금 비율이 달라지거나, 3주택자라면 결과가 완전히 뒤바뀔 수 있습니다.

예를 들어 양도차익이 10억 원 이상으로 크고 3주택 중과(30%p)가 적용되는 경우, 매도 세금이 5억 원을 넘어가면서 부담부증여가 오히려 유리해지는 역전 현상이 발생합니다. 결국 “무조건 매도” 또는 “무조건 증여”라는 정답은 없다는 게 핵심입니다.

6. 상황별로 어떤 선택이 유리한지 정리

이 글을 읽는 분마다 보유 주택 수, 양도차익, 보증금, 보유 기간이 전부 다를 겁니다. 그래서 저는 상황별로 나눠서 정리하는 게 더 현실적이라고 생각했습니다.

매도가 유리한 경우: 양도차익이 상대적으로 작은 주택(취득가 대비 시세 상승폭이 크지 않은 경우), 2주택자로서 중과세율 가산이 20%p에 그치는 경우, 장기보유 기간이 짧아 장특공제 배제의 타격이 작은 경우에는 매도가 더 유리합니다. 또한 자금이 필요해서 현금화가 목적인 분이라면 매도 외에는 사실 다른 선택지가 없습니다.

증여가 유리한 경우: 양도차익이 매우 커서 중과 적용 시 양도세가 5억 원을 넘어가는 경우, 배우자에게 증여하면 6억 원 공제가 적용되어 세 부담이 확 줄어들 수 있습니다. 특히 향후 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰서 나중에 팔 때 세금을 아낄 수 있는 구조라면, 증여 후 장기 보유 전략이 효과적일 수 있습니다.

부담부증여가 유리한 경우: 전세보증금이 큰 주택이면서 양도차익도 큰 3주택자라면, 채무 승계분에 중과가 적용되더라도 순수 증여 부분의 과세표준이 크게 줄어들기 때문에 총 세금이 감소하는 구간이 생깁니다. 다만 앞서 말씀드린 대로 채무 승계분의 양도세 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 놓치기 쉬운 추가 변수들

세금 계산표만 보고 결정하면 낭패를 볼 수 있다는 걸 저도 경험으로 배웠습니다. 숫자 뒤에 숨어 있는 변수들을 반드시 체크해야 합니다.

첫째, 조정대상지역 여부입니다. 2026년 현재 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 비조정대상지역 주택이라면 중과 자체가 적용되지 않으므로 매도가 압도적으로 유리합니다. 본인이 보유한 주택이 어디에 있는지부터 먼저 확인해야 합니다.

둘째, 토지거래허가구역 잔금 유예 기한입니다. 정부는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 잔금 지급 기한을 지역별로 4~6개월 유예해 주기로 했습니다. 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역은 9월 9일까지, 나머지 서울 21개구와 경기 12곳은 7월 9일까지가 기한입니다. 아직 매도를 진행 중이라면 이 기한을 꼭 확인하시기 바랍니다.

셋째, 장기보유특별공제 폐지 논의입니다. 최근 정부에서 비거주 1주택자에 대한 장특공제 축소·폐지를 검토 중이라는 보도가 나왔습니다. 만약 이 정책이 실현되면, 1주택자까지도 보유 전략을 전면 재설계해야 하는 상황이 올 수 있습니다. 중장기적으로 눈여겨봐야 할 변수입니다.

넷째, 임대사업자 거주주택 비과세 특례입니다. 과거에 임대주택으로 등록한 주택을 보유한 다주택자라면, 거주주택 매도 시 1가구 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다. 말소 시점과 요건에 따라 결과가 크게 달라지니 세무사와 반드시 점검하시기 바랍니다.

정리하며

세금 문제를 정리하다 보면 결국 하나의 결론에 도달하게 됩니다. 똑같은 주택이라도 보유 상황에 따라 최적의 답이 달라진다는 것입니다.

1. 2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 공식 종료되었습니다
2. 중과 적용 시 2주택자 20%p, 3주택자 30%p 가산 + 장기보유특별공제 배제
3. 매도는 양도차익이 작고 2주택자일 때 상대적으로 유리합니다
4. 단순 증여는 취득세 부담까지 합치면 매도보다 비싸질 수 있습니다
5. 부담부증여는 채무 비율에 따라 유불리가 갈리며, 채무분에도 중과가 적용될 수 있습니다
6. 비조정대상지역 주택은 중과 자체가 적용되지 않으므로 별도 판단이 필요합니다
7. 토지거래허가 잔금 유예 기한, 장특공제 폐지 논의, 임대사업자 특례 등 추가 변수도 반드시 확인해야 합니다

결국 이번 양도세 중과 유예 종료는, 다주택자에게 “보유 전략을 처음부터 다시 짜라”는 신호라고 생각합니다. 저 역시 이번 일을 계기로 보유 주택별 취득가, 보유 기간, 거주 여부, 임대 현황을 다시 한번 꼼꼼히 정리해 봤습니다. 한 번에 완벽한 답을 내리기는 어렵겠지만, 최소한 세금 시뮬레이션 한 번 해보는 것과 안 해보는 것의 차이는 수천만 원일 수 있으니까요. 이 글이 그 첫 번째 판단 기준이 되셨으면 합니다.